زمین‌های اجاره‌ای، دغدغه سرمایه گذاران، خوب یا بد، طرح اجاره‌داری دولت در بخش مسکن
اختصاصی سرآمدآنلاین - اعظم زندیه - مطابق جدیدترین آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی نرخ اجاره‌بها در تهران و کل مناطق شهری طی فروردین 1400 نسبت به ماه مشابه سال گذشته به ترتیب 32.3 و 36.1 درصد افزایش یافته است. این میزان افزایش نرخ در ماه ابتدایی سال که هنوز موعد جابجایی مستأجران نرسیده، زنگ خطر را برای این قشر در کشور به صدا در آورده است. افزایش سرسام‌آور قیمت مسکن طی سال‌های اخیر، تورم لجام گسیخته باعث شده تا بازار اجاره مسکن کشور وضعیت بغرنجی داشته باشد. گرچه مصوبه ستاد ملی کرونا نگرانی بخشی از خانوارهای مستأجر تا حدودی برطرف کرده، اما به نظر نمی‌رسد این ستاد بتواند با ابزار "مصوبه و دستور" بازار اجاره را ساماندهی کند.
واقعیت ماجرا این است که بازار اجاره از عدم تعادل شدید بین عرضه و تقاضا ضربه‌های مهلکی خورده است. طی سال‌های اخیر مسئولان وزارت راه و شهرسازی با توجه به همین مسئله، وعده راه‌اندازی بازار اجاره‌داری حرفه‌ای را داده‌اند. در آخرین نمونه اوایل اسفندماه سال گذشته معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی از ارسال آیین‌نامه اجرایی اجاره‌داری حرفه‌ای به هیئت دولت خبر داد و گفت: این برنامه یک مسیر و جریان جدید در حوزه اجاره‌داری و ازدیاد واحدهای مسکونی اجاره‌ای در سراسر کشور خصوصا با اولویت کلانشهرها و شهرهایی که بیشتر مشکل مسکن داریم، ایجاد خواهد کرد.
خوب یا بد، طرح اجاره‌داری دولت در بخش مسکن
آرمان محمدزاده، کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به این نکته که، اواخر سال گذشته بود که برنامه دولت برای اجاره‌داری حرفه‌ای واحدهایی که در زمین دولت ساخته می‌شود برای همیشه به‌صورت اجاره‌داری اداره می‌شود خبرهایی منتشر شد، گفت: در کشور یک بازار اجاره مسکن داریم که به‌صورت سنتی فعالیت می‌کند که این بازار سرجای خودش خواهند ماند و قصد تغییر آن به ظاهر در دولت وجود ندارد، اما در کنار آن بازار حرفه‌ای اجاره‌داری برای تعادل‌بخشی به بازار اجاره ایجاد خواهد شد.در این بازار بخش خصوصی و علاقه‌مندان به سرمایه‌گذاری در این بخش می‌توانند با گرفتن زمین‌های 99 ساله از دولت -که زمین‌ها قابل فروش نیست- اقدام به ساخت و ساز واحدهای اجاره می‌کند.
میزان اجاره بهای زمین دولتی
وی افزود: طبق تبصره ماده 7 قانون واگذار اراضی دولتی به بخش مسکن، مبلغ اجاره بهای سالانه اراضی اجاره 99 ساله این ماده حداکثر معادل 20 درصد قیمت منطقه‌ای زمین مسکونی متناسب با قدرالسهم هر متقاضی در همان سال یا یک درصد ارزش کارشناسی روز زمین در ابتدای سال واگذاری (هرکدام کمتر باشد) تعیین می‌شود.
چگونگی ارزیابی اجاره بهای زمین‌های دولتی
محمدزاده در ادامه تصریح کرد: بهای زمین برای واگذاری به بخش خصوصی از طریق کارشناسان رسمی دادگستری ارزیابی و پس از تایید در کمیسیون‌های مربوطه این اداره‌کل به تایید نهایی می‌رسد. تجربه سال‌های گذشته در بازار اجاره مسکن شهر تهران و شهرهای بزرگ و متوسط نشان داده رها کردن بازار اجاره به این امید که سطح اجاره بها با توان پرداخت مستاجران متناسب می شود، جوابگو و قابل قبول نیست. بنابراین لازم است دولت به عنوان سیاست‌گذار و تنظیم کننده بازار اجاره مسکن برای حمایت از دهک‌های نیازمند مداخله کند.
زمین‌های اجاره‌ای، دغدغه سرمایه گذاران
کارشناس مسکن کشورمان، یادآورشد: موضوع واگذاری زمین به صورت اجاره نه تنها برای سرمایه‌گذاران یک دغدغه مهم به شمار می‌رود بلکه مردم عادی نیز این حق را دارند که بدانند زمین‌های عمومی به چه نحو در اختیار سرمایه‌گذاران قرار داده می‌شود تا در فرایند این واگذاری حقی از آنها را ضایع نکند.
به گفته این فعال اقتصادی، در واقع برای شروع هر فعالیتی، تدارک مکان و به تبع آن تهیه زمین اجاره‌ای مناسب از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است، از همین رو در تصمیمات مربوط به سرمایه‌گذاری در هر کشور و منطقه‌ای، شناخت از وضعیت و شرایط تملک زمین از جمله دغدغه‌های سرمایه‌گذاران است.
محمدزاده تاکید کرد: طرح اجاره داری حرفه ای در وزارت راه و شهرسازی تدوین شده که در آن به عوامل مختلف و در عین موثر بر روند اجاره‌بها و رابطه مالک و مستأجر پرداخته شده است. همچنین برای زمان اجاره‌داری و میزان رشد مجاز اجاره‌بها نیز پیش بینی هایی در طرح مذکور صورت گرفته است.
وعده‌های متعددی درباره راه‌اندازی اجاره‌داری حرفه‌ای به خصوص از شهریور ماه 98 به این سو داده شده، اما تا امروز هیچکدام از آنها محقق نشده است. بازار اجاره مسکن به روزهای نقل و انتقال خود نزدیک می‌شود و پیش بینی افزایش قیمت‌ها در این بخش دور از انتظار نیست. اتفاقی که در گرانی‌های چند سال اخیر، بار مضاعفی را بر دوش خانوارهای مستأجر خواهد گذاشت.
قرار است با این طرح، اجاره داری حرفه ای را در کشور اجرایی کنیم. ماجرا از این قرار است که یک مالک، چند ملک در چند نقطه تهران داشته باشد؛ اجاره دادن این واحدها، آسیب زیادی به مالک وارد کرده و مشکلات گسترده ای با موجران خواهد داشت. مثلا وقتی لوله کشی یا تأسیسات واحدها دچار مشکل می شود، امکان تخلیه مستأجر را ندارد، مستأجران از پرداخت اجاره بها سر باز می زنند و بسیاری مشکلات فنی یا حقوقی دیگر. در هیچ جای دنیا، مردم شخصا و رأسا وارد موضوع اجاره داری نمی شوند بلکه مؤسساتی هستند که این کار را انجام می دهند و درصدی هم از اجاره بابت اجرای کارهای موجر برمی دارند.
حُسن این کار این است که مؤسسه واسطه همه کارهای لازم را انجام می دهد؛ چون تعداد زیادی واحد اجاره ای در اختیار دارد، برای او به صرفه است که تیم تأسیساتی و تعمیرکار داشته باشد یا وکیل برای انجام کارهای حقوقی واحدهای تحت پوشش خود جذب کند. اجاره داری حرفه ای قیمت تمام شده اجاره بها را کاهش می دهد. تحویل واحدها به موجر یا جذب مستأجر جدید را هم همین مؤسسات انجام می دهند.
